Os distratos imobiliários foram, durante muito tempo, uma dor de cabeça constante para construtoras e incorporadoras de imóveis. Por não existir uma legislação especifica e nem uma jurisprudência sólida sobre o problema, as disputas sempre paravam na justiça – e, normalmente, cada caso era julgado de forma diferente.
Resolver esse imbróglio era uma demanda antiga do mercado imobiliário. Entretanto, o projeto para regular o tema ficou um longo período parado no congresso, sem receber a devida atenção. Mas após muitos anos de tramitação, discussão e negociação entre os parlamentares, finalmente foi aprovada, em dezembro de 2018, uma nova lei para tratar dos distratos imobiliários.

O que são distratos imobiliários?
O distrato imobiliário acontece quando um contrato de aquisição de um imóvel é rompido, seja de forma unilateral ou em comum acordo. Com isso, o negócio firmado entre a construtora e o comprador é desfeito antes da quitação total do imóvel. Logo, como consequência, uma das partes precisa fazer algum tipo de compensação para a outra, seja pagando multas ou devolvendo os valores pagos.
A princípio, o distrato é previsto dentro do próprio contrato, ocorrendo quando o comprador ou o vendedor descumprem as obrigações firmadas entre si. Ou seja, ao constatar que o comprador está inadimplente, por exemplo, o próprio contrato concede ao vendedor o direito de pedir o distrato e tomar o imóvel de volta. Ao mesmo tempo, se a construtora atrasar a entrega do imóvel, o comprador também pode cancelar o contrato pedir o ressarcimento do que já foi pago.
 
Por que os distratos imobiliários eram problemáticos?
Mesmo sendo previsto em contrato, não existia uma orientação legal que definisse as condições gerais do distrato. Ou seja, questões como valor a ser devolvido, multas, retenção, devolução do imóvel, entre outras, eram decididas caso a caso.
Por isso, muitas vezes ocorriam discordâncias sobre os direitos e obrigações entre as partes após o rompimento do contrato. Logo, a falta de uma norma que tratasse o tema diretamente atrasava a resolução dos processos, prejudicando tanto as construtoras quanto para os compradores.
 
O que diz a nova lei do distrato?
No dia 28 de dezembro de 2018, a lei que regulamenta o distrato imobiliário finalmente saiu do papel. Após anos tramitando no Congresso Nacional, a Lei 13.786/2018 foi aprovada no início do mesmo mês e sancionada pelo presidente sem nenhum veto.
Os principais pontos da lei do distrato imobiliário são:

• Pagamento de multa, no valor de 50% do valor já pago, caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel estiver no regime de afetação (patrimônio separado da incorporadora);
• Pagamento de multa, no valor de 25% do valor pago caso o comprador desista da aquisição do imóvel na planta, quando o imóvel fizer parte do patrimônio da incorporadora;
• Retenção da corretagem, dos impostos, das taxas de condomínio e do aluguel, caso a desistência ocorra após o imóvel ter sido entregue.
• Prazo máximo de 180 dias de atraso na obra, podendo ser prorrogado por mais 180 dias em comum acordo. Após o prazo, pagamento de multa e concessão do direito de rescisão com ressarcimento total para o comprador, ou indenização de 1% por mês atrasado;
• Possibilidade de transferir o contrato para outro comprador, sem ônus para nenhuma das partes. 

Qual o impacto da nova lei no mercado imobiliário?
Embora a lei seja válida apenas para os imóveis vendidos após a sua sanção, a tendência é que as novas regras beneficiem todo o mercado imobiliário, trazendo segurança jurídica para todas as partes envolvidas. Uma vez que foi estabelecida, de forma clara, como os distratos imobiliários devem acontecer, a legislação fortalece a relação de compra, desestimula a desistência, aumenta a confiança entre as partes e traz uma perspectiva financeira melhor para o caixa das empresas do setor.
 

Fonte: Tiago Reis - Formado em administração de empresas pela FGV, foi sócio-fundador da Set Investimentos e é fundador da Suno Research.