Se você mora de aluguel ou já alugou algum espaço, provavelmente já ouviu falar sobre a Lei do Inquilinato. É ela que regula o mercado de aluguel de imóveis residenciais e comerciais. Por esta razão, inquilino e proprietário devem ler com calma seu conteúdo, antes de fechar qualquer acordo.
Pensando nisso, vamos falar neste artigo sobre o assunto, tentando esclarecer alguns pontos importantes para que fique fácil compreender melhor sobre a Lei, como funciona e quais são seus benefícios.
O que é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 12.112/09, que altera a Lei nº 8.245/91) é a que regula o mercado de locação de imóveis e traz uma série de direitos e obrigações tanto para o inquilino quanto para o proprietário. São regras que, se bem seguidas, garantem tranquilidade para ambas as partes.
Vale observar que as leis podem passar por atualizações. Com a Lei do Inquilinato não é diferente, e ela passou por uma revisão em 2012 para dar mais equilíbrio e segurança aos contratos.
Após atualização da Lei, o item sobre devolução do imóvel, por exemplo, passou por mudanças importantes. Em caso de despejo, o inquilino tem 30 dias para deixar o imóvel. Antes, o prazo era de até 6 meses.
Já em casos de contratos sem garantia, o locatário que faltar com o pagamento do aluguel pode ter que desocupar o imóvel em até 15 dias.
Os direitos e deveres do inquilino e do proprietário
A primeira questão a ser observada em qualquer contrato de aluguel diz respeito ao prazo, podendo este ser por tempo determinado ou indeterminado. Quando o contrato tem um período pre definido, a renovação pode ser automática, caso nenhuma das partes se manifeste para que o acordo seja rompido.
Contudo, em contratos por tempo indeterminado, o seu término pode ocorrer caso o inquilino não cumpra com seu dever de pagar o aluguel ou outros encargos.
Questões muitas vezes simples como esta acima precisam ser bem compreendidas para que não haja atritos entre as partes nem quebra de contrato. Quando você conhece bem os direitos e deveres, fica ainda mais simples entender cada uma das cláusulas.
Pensando nisso, vamos explicar alguns dos principais direitos e deveres do inquilino e do proprietário que devem receber uma atenção especial:
Direitos
Recebimento do imóvel em perfeito estado
O inquilino tem direito de receber o imóvel em perfeitas condições para moradia, podendo inclusive reclamar com a imobiliária      caso ele ache que o imóvel está inabitável.
Isenção de taxas abusivas de condomínio
Caso o imóvel para alugar seja parte de um condomínio, o inquilino deve arcar apenas com as taxas ordinárias. Essas taxas são, geralmente, referentes aos gastos com manutenção do condomínio, pagamento de salários, zeladoria, limpeza e reposição de fundo de reserva.
Já as despesas extraordinárias, que são oriundas de gastos atípicos como reformas estruturais ou indenizações trabalhistas, devem ser pagas pelo locador. A Lei do Inquilinato protege bem o inquilino em relação às taxas abusivas.
Indenização por benfeitorias e reformas
Todo inquilino tem direito a ser reembolsado caso tenha que pagar por um reparo no imóvel, desde que se enquadre na modalidade “benfeitoria necessária”. Esse tipo de reforma é aquela que mantém as condições de uso do imóvel, como reparo nas instalações elétricas, conserto de encanamento etc.
As benfeitorias voluntárias que dizem respeito à estética do imóvel, como pintura e troca de janelas, não são indenizáveis. Elas devem ser feitas apenas com autorização prévia e comprovada do proprietário.
Deveres
Para que a Lei do Inquilinato seja eficaz e boa para todos os envolvidos, separamos também alguns deveres do inquilino:
Pagar o aluguel e as demais despesas da casa dentro do prazo
O primeiro dever de um inquilino é se manter em dia quanto ao pagamento do aluguel e outros gastos estabelecidos no acordo de locação. A forma de pagamento e as datas também devem seguir o que está no contrato assinado.
O locatário que não cumpre esse acordo pode ser punido com uma ação de despejo ou outra sanção prevista. Além disso, terá que pagar tudo que deve ao proprietário, com juros previstos no acordo de locação.
Devolver o imóvel no estado em que o recebeu
Assim como o inquilino deve pagar as contas e o aluguel em dia, é seu dever devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou no início da locação. Da mesma forma que é feito antes da mudança, a imobiliária faz uma vistoria final, levando em conta as condições que foram registradas em um primeiro laudo.
O inquilino que não devolver o imóvel nas mesmas condições que recebeu, tem o período determinado em contrato para fazer os devidos reparos. Caso não sejam realizados, o locatário pode ser multado ou ter parte da caução.
Como funciona se houver quebra de contrato?
Quando a quebra de contrato é da parte do inquilino, a legislação determina que seja feito pagamento proporcional ao período estipulado no documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem desses valores prevista no contrato.
Em alguns casos, na ausência de qualquer uma dessas determinações citadas, é possível que os valores sejam solicitados judicialmente.
É importante deixar claro que, na maioria das quebras de contrato por parte do inquilino, pode ser cobrada uma multa. Porém, existe uma exceção: quando a quebra contratual ocorre devido a uma alteração no trabalho do inquilino que o obrigue a ser transferido. De qualquer forma, é preciso notificar o proprietário com pelo menos 30 dias de antecedência, para que não ocorra a cobrança.
 
 

Fonte: Azulis